El Gobierno nacional reglamentó este lunes las modificaciones incorporadas al Impuesto a las Ganancias por la Ley de Modernización Laboral 27.802 y confirmó que, a partir del 1° de enero de 2026, quedarán exentos del tributo los ingresos provenientes de alquileres destinados a vivienda y las ganancias obtenidas por la venta de inmuebles o la transferencia de derechos sobre propiedades ubicadas en la Argentina. La medida fue oficializada mediante el Decreto 406/2026 publicado en el Boletín Oficial y busca brindar seguridad jurídica sobre el alcance de los beneficios aprobados por el Congreso.
La reglamentación establece que las nuevas exenciones alcanzarán tanto a personas humanas como a sucesiones indivisas, incluyendo residentes y no residentes en determinados casos. Desde el Ejecutivo sostuvieron que el objetivo es “brindar certeza y garantizar la efectiva aplicación” de los cambios incorporados a la legislación tributaria.
Alquileres de vivienda: qué cambia desde 2026
Uno de los puntos centrales de la reglamentación es la exención de Ganancias para las rentas obtenidas por alquileres de inmuebles destinados a vivienda permanente.
El decreto define como “casa-habitación” al inmueble utilizado como vivienda única, familiar y de ocupación permanente por quien lo habita. En consecuencia, todas las ganancias derivadas de contratos de locación o sublocación con ese destino quedarán excluidas del impuesto.
La norma aclara que el beneficio no se limita únicamente al valor del alquiler mensual. También estarán alcanzados los importes abonados por muebles, accesorios y servicios incluidos dentro del contrato de locación.
Además, el Gobierno precisó que la exención se aplicará a todas las unidades habitacionales alquiladas por una persona humana o sucesión indivisa, sin importar la cantidad de propiedades que posea el contribuyente.
Otro aspecto relevante es que el beneficio alcanzará incluso a contratos firmados antes de la entrada en vigencia de la medida, siempre que las rentas se generen a partir del 1° de enero de 2026.
La reglamentación también contempla los casos de inmuebles cedidos gratuitamente o con un valor no determinado. En esas situaciones, el denominado “valor locativo presunto” también estará exento si la propiedad es utilizada como vivienda permanente por el ocupante.
Venta de inmuebles: también quedará exenta del impuesto
La segunda gran novedad introducida por el decreto reglamentario está vinculada a las operaciones inmobiliarias.
A partir de 2026, las ganancias obtenidas por la venta de inmuebles ubicados en la Argentina dejarán de estar alcanzadas por el Impuesto a las Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas.
La exención incluye tanto las ventas directas de propiedades como la transferencia de derechos sobre inmuebles. Esto comprende operaciones habituales en el mercado inmobiliario, como la cesión de boletos de compraventa u otros compromisos similares que impliquen la transmisión de derechos económicos vinculados a una propiedad.
Según establece la norma, el beneficio alcanzará a todas las operaciones concretadas desde el 1° de enero de 2026 y que se encuentren comprendidas dentro de los supuestos previstos por la Ley de Impuesto a las Ganancias.
En los fundamentos del decreto, el Poder Ejecutivo recordó que estas modificaciones forman parte del Capítulo II del Título XXIV de la Ley 27.802 de Modernización Laboral y que fueron incorporadas con el propósito de incentivar el mercado inmobiliario, otorgar mayor previsibilidad tributaria y simplificar el esquema impositivo aplicable a propietarios e inversores.
